Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, если он надлежащим образом исполнял обязанности по прежнему договору и письменно уведомил арендодателя о желании продлить аренду в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок до его окончания ГК РФ, ст. 621, п. 1. Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей по этому договору либо взыскать убытки ГК РФ, ст. 621, п. 1.
Условия возникновения преимущественного права
Право возникает при одновременном соблюдении нескольких условий:
- арендатор надлежащим образом исполнял обязанности по договору — вовремя платил, не нарушал условия пользования имуществом ГК РФ, ст. 621, п. 1;
- на момент окончания срока договор ещё не прекращён по иным основаниям (просрочка, расторжение);
- арендатор письменно уведомил арендодателя о намерении заключить договор на новый срок — в срок, прямо указанный в договоре, а если такой срок не согласован, то в разумный срок до истечения действия договора ГК РФ, ст. 621, п. 1;
- закон или сам договор не исключают это право — стороны могут прямо отказаться от него при заключении договора ГК РФ, ст. 621, п. 1.
Важная деталь: право сохраняется не только у действующего арендатора, но и у того, чей договор прекратился не более года назад — если он успел письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 2. Это расширяет круг защищённых лиц за пределы буквального текста нормы.
Что делать, если помещение сдали другому
Если арендодатель отказал в продлении, но в течение года со дня истечения прежнего договора заключил договор аренды с третьим лицом, бывший арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по новому договору;
- либо требовать только возмещения убытков, причинённых отказом возобновить аренду ГК РФ, ст. 621, п. 1.
Выбор одного из вариантов — право истца, совмещать перевод прав и обязанностей с взысканием убытков закон не позволяет: формулировка «либо… либо только» указывает на альтернативность требований ГК РФ, ст. 621, п. 1.
Если имущество государственное или муниципальное и новый договор был заключён по результатам обязательных торгов, арендатор всё равно вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключённому победителем торгов, независимо от того, участвовал ли он сам в торгах Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 3. Отсутствие госрегистрации договора с победителем торгов этому не препятствует — судебный акт сам служит основанием для внесения записи в реестр Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 3.
Когда в защите права откажут
Практика по аренде госимущества (сохраняющая силу, поскольку новых разъяснений ВС по этому вопросу не найдено) называет случай, когда суд откажет арендатору, несмотря на формальное наличие преимущественного права: если арендодатель до заключения договора с победителем торгов предложил арендатору заключить договор на тех же условиях, а арендатор отказался или не принял предложение в установленный срок — здесь применяется запрет злоупотребления правом Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 3. Срок для принятия такого предложения, если он не установлен арендодателем, определяется по аналогии с правилами о сроке подписания договора по итогам торгов Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 3.
Если договор с победителем торгов не заключён именно из-за реализации арендатором преимущественного права, правила об ответственности за уклонение от заключения договора по итогам торгов не применяются, а уплаченный победителем задаток возвращается ему как неосновательное обогащение Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 4. При этом победитель торгов вправе взыскать убытки, связанные с участием в торгах, если организатор не включил в извещение информацию о наличии лица с преимущественным правом Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 4.
Что проверить на практике и частые ошибки
- Фиксация уведомления. Нужно письменное уведомление арендодателя именно о желании заключить договор на новый срок, направленное в срок по договору или в разумный срок до его истечения ГК РФ, ст. 621, п. 1. Устная договорённость или уведомление задним числом не защитят арендатора в суде.
- Факт надлежащего исполнения. Арендодатели нередко ссылаются на разовые просрочки платежей, чтобы отказать в преимущественном праве — суд оценивает исполнение в целом, а не отдельный эпизод.
- Годичный срок. Право требовать перевода прав и обязанностей или убытков действует только если новый договор с третьим лицом заключён в течение года после истечения прежнего договора с арендатором ГК РФ, ст. 621, п. 1; пропуск этого периода лишает защиты по данному механизму.
- Торги по госимуществу. Для аренды государственного и муниципального имущества действует специальный порядок проведения торгов, и преимущественное право сохраняется даже при обязательных торгах — ошибка юристов в том, что они считают преимущественное право утраченным само по себе при переходе на торги Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 3.
- Предложение на тех же условиях. Если арендодатель до сделки с победителем торгов предлагал арендатору перезаключить договор на условиях победителя, а тот промолчал или отказался, ссылаться на преимущественное право в суде уже не получится Пленум ВАС № 73 от 15.12.2011, п. 3.
- Источник разъяснений. Приведённые пункты взяты из постановления Пленума ВАС — это архивная практика, применяется, поскольку более новых разъяснений Пленума ВС по этим вопросам в базе не нашлось; перед использованием в конкретном споре стоит проверить, не изменилась ли судебная практика после 2011–2013 годов.